Kad se govori o propisima u graditeljstvu, prva pomisao obično su obveze: dozvole i odobrenja, sigurnost, dokumentacija izvođača, provjere radnika, ugovori, podizvođači i tehnička ažuriranja.
Međutim, trošak za poduzeće ne obuhvaća samo ono što je potrebno za poštovanje propisa. Postoji i druga, manje uočljiva sastavnica: vrijeme utrošeno na pribavljanje dokumenata, ispravljanje nepotpunih predmeta, provjeru uvjeta u zadnji čas, utvrđivanje odgovornosti ili reorganizaciju rada kad neka informacija stigne prekasno.
Upravo tako nastaje dio skrivenih troškova propisa u graditeljstvu.
Ne zato što su sigurnost, nadzori ili dokumentacija nepotrebne aktivnosti. Naprotiv, one su sastavni dio pravilnog funkcioniranja gradilišta. Skriveni trošak nastaje kad se nužna obveza provodi neučinkovitim postupkom.
Zahtjev koji se mogao provjeriti prije početka faze radova otkrije se na dan dolaska ekipe. Dokument postoji, ali nije odmah dostupan. O ugovornoj se izmjeni raspravlja bez istodobnog ažuriranja proračuna i plana. Zahtjev za građevinski postupak traži dopunu, a njezin se učinak na sljedeće aktivnosti ne unosi u plan gradilišta.
Posljedica nije uvijek kazna ili potpuna obustava radova. Češće je riječ o nizu manjih troškova: stručnim satima, telefonskim pozivima, čekanju, dodatnim pregledima lokacije, ponovnom planiranju, produljenom najmu i administrativnim aktivnostima koje nisu bile uzete u obzir u ponudi.
Okvir u 2026.: ne postoji samo jedan „propis o graditeljstvu”
Jedan od razloga zbog kojih upravljanje propisima može postati složeno jest to što se gradilište ne uređuje samo jednim propisom.
Urbanističko-građevinski propisi temelje se na Jedinstvenom zakonu o graditeljstvu, DPR 380/2001, koji se i dalje ažurira te uređuje, među ostalim, dozvole i odobrenja, pravni status nekretnina, dopuštena odstupanja, uporabljivost i postupke ozakonjenja.
Okvir je izmijenjen i takozvanim propisom Salva Casa. Smjernice koje je objavilo Ministarstvo infrastrukture i prometa dodatno su razradile, među ostalim, pravni status nekretnina, promjene namjene, građevinska i izvedbena odstupanja te postupke povezane s nesukladnostima.
Tomu se pridružuju propisi o zaštiti zdravlja i sigurnosti na radu, uključujući D.Lgs. 81/2008 i posebna pravila za privremena ili pokretna gradilišta.
Za one koji rade na javnim nabavama primjenjuje se i Zakonik o javnim ugovorima, s pravilima o dodjeli i izvršenju ugovora, podugovaranju, izmjenama ugovora i reviziji cijena.
Organizacijski problem nastaje upravo na sjecištu tih područja. Naizgled jednostavan događaj može istodobno imati tehničke, administrativne, operativne i financijske posljedice.
Kad nužna obveza postaje skriveni trošak
Važno je razlikovati dvije stvari.
Vrijeme potrebno za pravilnu provjeru uvjeta nije gubitak. Skriveni trošak nastaje kad se provjera ponavlja, obavlja u pogrešnom trenutku ili zahtijeva ponovno prikupljanje informacija koje poduzeće već ima.
Zamislimo, primjerice, da prije početka nove faze treba provjeriti dokumente, uvjete i uključene osobe.
Ako se provjera obavi nekoliko dana ranije, poduzeće može otkloniti eventualne nedostatke bez utjecaja na proizvodnju.
Ako se isti problem otkrije ujutro, kad bi ekipa trebala početi s radom, mogući trošak potpuno je drukčiji. Treba kontaktirati ured, izvođača ili savjetnika, pribaviti dokument koji nedostaje, izmijeniti slijed aktivnosti i utvrditi može li rad započeti.
Propis je isti. Organizacijski je postupak taj koji je redovnu provjeru pretvorio u operativni problem.
Građevinski postupci: trošak prekasnog otkrivanja da nedostaje informacija
Urbanistički postupci jedan su od najočitijih primjera.
Prije zahvata potrebno je pravilno utvrditi koje se odobrenje ili režim primjenjuje, provjeriti stanje nekretnine i uz pomoć nadležnih stručnjaka pripremiti potrebnu dokumentaciju.
U 2026. tema pravnog statusa nekretnine i dalje je osobito važna. Jedinstveni zakon o graditeljstvu određuje koje dozvole i drugi elementi pridonose njegovu utvrđivanju, a izmjenama uvedenima propisom Salva Casa obuhvaćena su i dopuštena odstupanja te postupci ozakonjenja.
Za poduzeće financijski problem nastaje kad se urbanističko ili dokumentacijsko pitanje otkrije nakon što je operativni plan već izrađen.
Zahtjev za dopunu ne znači nužno da radovi moraju stati. To ovisi o vrsti zahvata, postupku i konkretnom problemu. Međutim, može zahtijevati dodatni rad stručnjaka, daljnje provjere, izmjenu plana ili nove razgovore s naručiteljem i nadležnim tijelima.
Ti su troškovi često slabo vidljivi jer ih apsorbira redovni rad tehničkog osoblja.
Sigurnost: u 2026. sve je važnija sljedivost
Zaštita zdravlja i sigurnost područje su u kojem površno upravljanje može imati znatno ozbiljnije posljedice od nekoliko sati administrativnog rada.
D.Lgs. 81/2008 posvećuje cijeli naslov privremenim ili pokretnim gradilištima te utvrđuje odgovornosti i obveze različitih uključenih osoba.
U sadašnji okvir ulazi i bodovna licenca, koja je od 1. listopada 2024., u slučajevima predviđenima propisima, obvezna za poduzeća i samozaposlene radnike koji rade na privremenim ili pokretnim gradilištima, uz iznimke predviđene propisima.
Ministarstvo rada nastavilo je 2026. raditi na provedbi sustava. U izvješću o praćenju za prvo tromjesečje navode se i aktivnosti povezane s nadzorom ugovaranja i podugovaranja, iskaznicama za gradilište te praćenjem tokova radne snage.
Operativna je poruka za poduzeća jasna: sve je važnije znati tko radi na gradilištu, za koje poduzeće, uz koje uvjete i s kojom dokumentacijom.
To ne znači da softver može automatski potvrditi usklađenost gradilišta. Procjena obveza i dalje je u nadležnosti odgovarajućih osoba i stručnjaka.
Tehnologija, međutim, može olakšati pronalaženje informacija na temelju kojih se te provjere moraju provesti.
Podugovaranje: skriveni trošak često je u provjeri, a ne u dokumentu
Uključivanje novog poduzeća u ugovor stvara tok informacija u koji je uključeno više osoba.
Treba utvrditi koji se uvjeti primjenjuju, prikupiti potrebnu dokumentaciju, provjeriti njezinu valjanost i potpunost te informacije učiniti dostupnima osobama zaduženima za provjere.
Dokumentacija o sigurnosti nije jednaka u svim situacijama. Na privremenim ili pokretnim gradilištima osobito su važni instrumenti i obveze predviđeni naslovom IV. D.Lgs. 81/2008, uključujući, kad su ispunjeni odgovarajući uvjeti, PSC i POS. DUVRI se, pak, odnosi na pravila iz članka 26. i ne bi se smio upotrebljavati kao opći naziv za svaki odnos između poduzeća na gradilištu.
S organizacijskog je gledišta, međutim, problem isti: ako poduzeće treba početi raditi u ponedjeljak, a u petak poslijepodne još nitko ne zna koja je dokumentacija dostupna, veći je rizik da će se morati intervenirati u hitnom režimu.
Preventivni kontrolni popis može se činiti kao dodatna administracija. U stvarnosti služi upravo tome da se provjera obavi u trenutku kad eventualni problem manje košta.
Trošak nejasnih odgovornosti
Još jedan element koji je teško predvidjeti u ponudi jest izgubljeno vrijeme kad nije jasno tko se treba pobrinuti za neku propisanu aktivnost.
Zahtjev stigne voditelju gradilišta, proslijedi se tehničkom uredu, prijeđe u administraciju, vrati se tehničaru i naposljetku pošalje vanjskom savjetniku.
Svaka od tih osoba posveti problemu nekoliko minuta. Ukupno vrijeme ipak može biti mnogo dulje od vremena potrebnog za njegovo rješavanje.
Za aktivnosti koje se ponavljaju zato je korisno utvrditi barem tri stvari: tko priprema, tko provjerava i koga treba obavijestiti.
Jasna odgovornost smanjuje broj koraka i omogućuje da se utvrdi gdje se doista stvara usko grlo.
Javne nabave i revizija cijena: tema je i u 2026. ključna
Zaštita marži ovisi i o tome može li poduzeće pravilno razlikovati ono što mora preuzeti kao uobičajeni poslovni rizik od onoga čime se može upravljati putem instrumenata predviđenih ugovorom i propisima.
U javnom sektoru članak 60. Zakonika o ugovorima uređuje reviziju cijena, a pripadajući Prilog II.2-bis propisuje način njezine primjene.
U ožujku 2026. Ministarstvo infrastrukture i prometa donijelo je nove indekse troškova radova koje je ISTAT utvrdio za homogene kategorije predviđene Zakonikom.
Dakle, nije riječ samo o cijeni materijala. Za pravilno upravljanje ugovorom potrebno je čuvati kronologiju, količine, radove, SAL-ove, izmjene i dokumente na temelju kojih se može rekonstruirati tijek događaja.
Situacija je drukčija kod privatnih ugovora i prije svega ovisi o sklopljenom ugovoru. Ne postoji opće pravilo prema kojem se svaki novi trošak povezan s propisima može automatski prenijeti na naručitelja.
Zato je klauzule, odgovornosti i upravljanje izmjenama potrebno definirati prije početka radova, uz potrebnu stručnu pomoć.
Kako utvrditi koliki je stvarni učinak upravljanja propisima na marže
Mnoga poduzeća točno znaju cijenu skele, materijala ili najma, ali ne znaju koliko se sati mjesečno troši na dopune, provjere i zahtjeve za dokumentacijom.
Za početak nije potreban složen sustav praćenja.
Tijekom četiri tjedna može biti dovoljno bilježiti:
- vrstu aktivnosti povezane s propisima ili dokumentacijom;
- gradilište na koje se odnosi;
- uključenu osobu ili ulogu;
- stvarno utrošeno vrijeme;
- eventualni razlog ponavljanja;
- eventualni učinak na planiranje;
- eventualne izravno utvrđene dodatne troškove.
Ključno je razlikovati nužan rad od ponovnog rada.
Ako stručnjak utroši jedan sat na pravilnu pripremu predmeta, taj je sat dio posla.
Ako utroši još dva sata na pribavljanje priloga koji već postoje, ispravljanje pogrešnih verzija i rekonstruiranje raspršenih informacija, ta dva sata zaslužuju dodatnu analizu.
Jednostavna metoda za izračun novčane vrijednosti
Kad se izmjeri dodatni utrošak sati, početna procjena troška može biti vrlo jednostavna:
sati izbježnog rada × trošak rada osobe za poduzeće.
Ako se, primjerice, tijekom jednog mjeseca utvrdi 18 sati ponavljajućeg rada, a prosječni trošak rada uključenih osoba za poduzeće iznosi 30 eura na sat, vrijednost utrošenog vremena iznosi oko 540 eura.
Riječ je o novčanom vrednovanju vremena, a ne nužno o dodatnom izdatku od 540 eura.
Taj iznos mogu povećati stvarno nastali izravni troškovi: dodatni pregled lokacije, produljeni najam, prekovremeni rad ili dodatna stručna usluga.
Odvojeno prikazivanje tih sastavnica čini analizu mnogo vjerodostojnijom od primjene općeg postotka prihoda.
Pet konkretnih mjera za smanjenje učinka na marže
1. Provesti provjere prije nego što nastupi hitnost
Za svako novo poduzeće, fazu radova ili postupak odredi interni datum provjere koji prethodi stvarnom datumu početka.
Cilj je ostaviti dovoljno vremena za otklanjanje nedostataka bez utjecaja na proizvodnju.
2. Svakoj obvezi dodijeliti odgovornu osobu
Kontrolni popis bez odgovorne osobe brzo postaje popis za koji svi misle da ga provjerava netko drugi.
Za svaku važnu aktivnost odredi tko priprema informacije, tko ih provjerava i koga treba obavijestiti o ishodu.
3. Povezati dokumente, osobe i gradilište
Pohrana sve dokumentacije u oblaku korisna je, ali nije dovoljna ako se odgovorna osoba i dalje mora prisjećati kojem gradilištu, poduzeću ili fazi pripada pojedina datoteka.
Što dokument bolje zadržava svoj kontekst, to će poslije trebati manje vremena za njegovo tumačenje.
4. Povezati učinak propisa s proračunom
Ako novi zahtjev uzrokuje deset stručnih sati, dodatni pregled lokacije ili promjenu plana, taj bi se učinak trebao odraziti i na financijsko praćenje ugovora.
U protivnom se problem evidentira samo kao operativna aktivnost, a marža se smanjuje bez lako prepoznatljivog uzroka.
5. Izraditi povijesni pregled podataka koji će poslužiti za sljedeću ponudu
Najkorisnije nije saznanje da je neki postupak jednom izazvao problem.
Korisno je otkriti da određena aktivnost na mnogim gradilištima u prosjeku zahtijeva određeni broj sati.
Tada poduzeće može početi uzimati taj obujam posla u obzir već pri izradi ponude i organizaciji novog ugovora.
Kako Edil-Up može pomoći i gdje ne zamjenjuje stručnjaka
Edil-Up ne tumači propise umjesto tehničara, savjetnika ili osoba odgovornih za sigurnost.
Njegova je uloga drukčija: bolje organizirati okruženje u kojem te osobe rade.
U sustavu Edil-Up za upravljanje gradilištima moguće je povezati osobe, dokumente, faze i komunikaciju s projektom te upravljati ulogama i dopuštenjima prema uključenim osobama.
Time se smanjuje potreba za ponovnim utvrđivanjem mjesta na kojem se neka informacija nalazi ili kome pripada.
Ista je logika osnova mobilne aplikacije Edil-Up: operativne informacije mogu pregledavati i osobe na terenu, bez stalne ovisnosti gradilišta o uredu.
Više o organizaciji dokumentacije možete saznati i u vodiču o upravljanju dokumentacijom gradilišta, a oni koji uspoređuju više platformi mogu pogledati analizu najboljih softverskih rješenja za upravljanje gradilištem.
Načelo je isto: softver ne čini poduzeće automatski usklađenim s propisima. Međutim, može smanjiti neučinkovitost uzrokovanu raspršenim informacijama, nejasnim odgovornostima i prekasno obavljenim provjerama.
Kontrolni popis prije početka nove faze
- Jesu li nadležni stručnjaci provjerili relevantnu dozvolu ili građevinski postupak?
- Jesu li eventualni uvjeti ili zahtjevi za dopunu uneseni u plan?
- Jesu li uključeni izvođači provjereni u pogledu primjenjivih uvjeta?
- Je li dostupna dokumentacija o sigurnosti potrebna za tu konkretnu konfiguraciju?
- Jesu li kontaktne osobe i operativne odgovornosti jasne?
- Mogu li osobe koje rade na terenu pristupiti informacijama koje su im potrebne?
- Utječu li eventualne izmjene na rokove, proračun ili ugovor?
- Je li evidentirano tko treba dovršiti eventualne još otvorene aktivnosti?
Propisi i izvori koje treba pratiti u 2026.
Jedinstveni zakon o graditeljstvu — DPR 380/2001. Nacionalni je izvor za reguliranje građevinske djelatnosti te obuhvaća dozvole i odobrenja, pravni status nekretnina, dopuštena odstupanja i druge urbanističko-građevinske odredbe.
Ministarstvo infrastrukture i prometa — Smjernice o propisu Salva Casa. Pružaju pojašnjenja o pravnom statusu nekretnina, promjenama namjene, dopuštenim odstupanjima i postupcima ozakonjenja.
D.Lgs. 81/2008. Naslov IV. posebno uređuje zaštitu zdravlja i sigurnost na privremenim ili pokretnim gradilištima.
Ministarstvo rada — Plan i praćenje zaštite zdravlja i sigurnosti 2026. U izvješću o praćenju za prvo tromjesečje navode se bodovna licenca, ugovaranje i podugovaranje, iskaznice za gradilište te praćenje tokova radne snage.
Zakonik o javnim ugovorima — D.Lgs. 36/2023. Za javne nabave sadržava, među ostalim, pravila o reviziji cijena i ugovornoj ravnoteži.
MIT — novi indeksi troškova radova za 2026. Upravnom odlukom od 30. ožujka 2026. usvojeni su indeksi koje je izradio ISTAT za potrebe pravila o reviziji cijena u javnim ugovorima o radovima.
Zaključak: najopasniji je trošak onaj koji se ne pripisuje nijednom uzroku
Propis može zahtijevati provjeru, dokument ili postupak. To je trošak koji poduzeće mora poznavati i organizirati.
Maržu, međutim, najlakše nagriza sve što se nakuplja oko obveze: dokumenti koji se traže dvaput, provjere u zadnji čas, osobe koje čekaju odgovor, izmjene koje nisu unesene u proračun i informacije raspoređene u različitim alatima.
Takvi se troškovi rijetko prikazuju kao zasebna stavka u računu dobiti i gubitka gradilišta. Apsorbiraju radne sate i na kraju izgledaju kao neizbježan dio posla.
Nisu uvijek neizbježni.
Mjerenje izvora dodatnog posla, ranije provođenje provjera te držanje dokumenata, osoba i odgovornosti u istom kontekstu omogućuju poduzeću da bolje razlikuje stvarni trošak usklađivanja s propisima od obične organizacijske neučinkovitosti.
Upravo ta razlika omogućuje bolju zaštitu marži, bez tretiranja propisa kao prepreke koju treba zaobići.
Tim Edil-Up
